La stratégie Add-Value
La stratégie dite value-add est une stratégie qui vise à revaloriser un actif immobilier, généralement sur une période de 36 mois. Les investisseurs ciblent un nouveau positionnement sur le marché, principalement grâce à de la rénovation, de l’addition de surface, ou encore au changement d’usage de bail. La création de valeur reste au centre de la stratégie value-add.
Quels sont les objectifs d'une opération de value-add ?
Le principal objectif est de générer de la valeur sur un actif existant. Plus le potentiel de revalorisation est fort, plus la stratégie value-add permettra de maximiser la marge. La renégociation d’un bail ferme, la restructuration d’un bâtiment, la recherche d’un label pour les immeubles entrent dans le cadre de cette stratégie.
En quoi le contexte actuel est-il particulièrement favorable au value-add ?
Le réchauffement climatique, les contraintes énergétiques, la sensibilité environnementale, imposent l’adaptation du parc immobilier à de nouveaux standards de performance.
La taxonomie européenne, la réglementation environnementale et le décret tertiaire, entrainent une remise en question de la valeur intrinsèque des bâtiments. Le « brown discounting » est une nouvelle méthode pour calculer la décote des actifs « bruns » qui ne respectent plus les réglementations. Le marché sanctionnera la valorisation de ces biens immobiliers. Ils entreront dès lors dans le scope de la stratégie value-add.
Comment se finance le marché du value-add ?
Ces projets value-add sont menés par des opérateurs immobiliers spécialisés, majoritairement des PME.
Ils nécessitent de mobiliser des montants de capitaux importants. Les banques financent généralement entre 65% et 80% du montant des opérations, laissant un besoin d’apport en fonds propres complémentaire. Cet apport se fait principalement par le non coté (private equity immobilier). Il n’existe pas de marché boursier accessible à ces acteurs.
Comment investir dans le value-add ?
Le private equity immobilier se démocratise mais son accès demeure difficile. Il peut notamment prendre la forme de parts de fonds professionnels spécialisés, d’unités de compte de contrat d’assurance vie, ou, pour des investissements importants, via des club deals spécifiques.
Pour ces opérations, l’effet de levier utilisé est plus important que pour des stratégies défensives. Cela permet d’obtenir un rendement plus attractif dès lors que la rentabilité de l’exploitation est supérieure au coût de la dette.